Comprador só pode derrubar penhora por dívida de IPTU se registrar imóvel

Por Jomar Martins

Quem deixa de regularizar em cartório a propriedade do imóvel não pode derrubar a penhora por dívidas do Imposto Predial e Território Urbano (IPTU), imposta pelo Fisco municipal. Com esse entendimento, a 22ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul aceitou Apelação do município de Santana do Livramento, na fronteira com o Uruguai, que teve negada no primeiro grau a constrição de imóvel pedida em uma execução fiscal movida contra o primeiro proprietário e devedor do imposto.

O atual morador ajuizou Embargos de Terceiro contra o Fisco municipal, alegando que adquiriu o imóvel do primeiro dono, sendo seu proprietário desde 1992, antes da execução fiscal. Disse que está em dia com as prestações da Fazenda Pública e que não pode responder a uma ação em que sequer é réu. Requereu a desconstituição da penhora. O Fisco apresentou impugnação, arguindo que a causa da penhora é decorrente da omissão do embargante em não transferir a propriedade.

A titular da 2ª Vara Cível de Santana do Livramento, juíza Carmen Lúcia Santos da Fontoura, observou que o autor provou a compra do imóvel do antigo proprietário, paga em prestações, por documentos que não foram contestados pelo Fisco municipal. ‘‘Além disso, cumpre ressaltar que o negócio é anterior à execução ajuizada. Sendo assim, comprovada que a restrição recaiu sobre a imóvel de propriedade de terceiro estranho à execução, a liberação da constrição é medida impositiva’’, concluiu na sentença, julgada procedente para liberar o gravame.

Contribuintes solidários
O relator da Apelação, desembargador José Aquino Flôres de Camargo, discordou do entendimento da juíza, baseando-se no artigo 34 do Código Tributário Nacional — contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. Assim, como prevê o artigo 1.245, parágrafo 1º, do Código Civil, enquanto o título de propriedade não for registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o alienante continua sendo o dono do imóvel. ‘‘Dessa forma, ausente o registro do título translativo no Registro de Imóveis, não há falar tenha a restrição recaído sobre o imóvel de propriedade de terceiro estranho à execução, presente a legitimidade do proprietário registral para figurar no polo passivo da execução’’, deduziu Camargo.

Conforme o relator, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.111.202/SP, já decidiu que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) é responsável pelo pagamento do IPTU. ‘‘Acrescente-se a isso o fato de que o IPTU é imposto cuja obrigação recai sobre a coisa (propter rem) e não sobre o sujeito devedor (propter personam), de sorte que o próprio imóvel responde pela dívida, independentemente de quem seja o proprietário ou possuidor’’, complementou.

Por fim, o relator destacou que o comprador não pode alegar desconhecimento das dívidas que recaem sobre o imóvel, sob pena de se autorizar fraude contra o Fisco. ‘‘Fato que é fácil perceber, bastando, para tanto, não levar a registro o título de transferência do domínio. E, ainda, inarredável que sempre caberá o direito ao ressarcimento, de natureza pessoal, contra quem devia o imposto’’, escreveu no acórdão, do dia 28 de julho.

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