STJ Fixará Penalidade por Atraso na Entrega de Imóvel

10 de maio de 2017
Adriana Aguiar | Valor Econômico

Luis Felipe Salomão: tema indicado como repetitivo devido a quantidade de casos

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deve analisar, em sede de recurso repetitivo, se a construtora, quando atrasa a entrega do imóvel comprado na planta, pode ser obrigada a pagar ao mesmo tempo indenização por lucros cessantes e a porcentagem prevista na cláusula penal (multa) do contrato de compra e venda.

Os ministros determinaram a suspensão de todos os processos no país até o julgamento de dois recursos que servirão de orientação para os demais julgados. O relator dos processos é o ministro Luis Felipe Salomão, que resolveu indicar o tema como repetitivo devido à quantidade de casos semelhantes.

Em um dos processos uma consumidora recorreu ao STJ contra decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal a favor da MRV Engenharia. Para o tribunal, a cláusula penal já tem natureza compensatória e, por isso, seria inviável a sua cumulação com lucros cessantes.

Segundo a decisão, “a fixação de cláusula penal no percentual de 1% do valor do contrato, passível de atualização e até que sobrevenha a efetiva entrega do bem, demonstrando sua natureza compensatória, visa compor os danos suportados pelo adquirente do bem, aí incluído o aluguel mensal que poderia estar aferindo, caso estivesse na posse do imóvel”.

A diretora jurídica executiva da MRV Engenharia, Maria Fernanda Menin Maia, que também é membro da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), afirma que esse tema é prioritário para as incorporadoras, até mesmo pela quantidade de processos que tratam do assunto.

Para ela, a afetação dos recursos em repetitivos veio em boa hora já que os Tribunais de Justiça do Distrito Federal, de São Paulo, de Minas Gerais e do Mato Grosso já tinham nomeado o assunto como incidente de resolução de demandas repetitivas (IRDR) para uniformizar o entendimento sobre o tema.

“Com a decisão do STJ todos os recursos ficam suspensos e teremos uma definição nacional”, diz.

Para Maria Fernanda, não seria razoável o pagamento de lucros cessantes e da cláusula penal, já que os dois teriam a mesma finalidade de indenizar pelo atraso na entrega do imóvel.

A consumidora alega, porém, no recurso que existe divergência no STJ e que a cláusula penal moratória, ao contrário da compensatória, não é alternativa suplementar e pode ser cumulada com lucros cessantes, conforme artigos 410 e 411 do Código Civil. Segundo argumenta, a multa teria um viés moratório para inibir atrasos não tendo o condão de afastar o dever de indenizar.

No outro processo que trata do tema, o consumidor recorreu contra decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina onde os desembargadores entenderam que a cláusula penal possui natureza compensatória, sendo inviável sua cumulação com lucros cessantes. A decisão foi a favor da Concreto Construtora de Obras.

O advogado Leandro Mello, sócio do departamento de direito imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados Associados, afirma que o mais provável é que o STJ entenda que haveria pagamentos em duplicidade com a cumulação da indenização por lucros cessantes e da cláusula penal. “Muitos tribunais já têm o entendimento de que não seria razoável, já que indenizariam pelo mesmo atraso na entrega”, diz.