CONDOMÍNIOS: A cobrança de quotas de condomínio edilício no novo CPC

*Eduardo Cinelli 
22/10/2015

Uma das maiores inovações e avanços trazidos com a promulgação do novo CPC no ramo do Direito Imobiliário é a mudança na forma de cobrança judicial das contribuições condominiais.

A vida em condomínios edilícios é algo relativamente moderno e típico dos grandes centros urbanos. Apenas por volta da metade do século XIX se tem notícia deste tipo de habitação em algumas cidades europeias, e suas legislações pouco ou nada tratavam do assunto, só vindo a regulamentá-lo em meados do século passado.

Entre nós, o Código Civil de 1916 nada tratou sobre a questão. Somente em 1964, com a promulgação da Lei nº 4.591, o assunto foi regulado. Atualmente o Código Civil de 2002 também trata do condomínio edilício nos artigos 1.331 a 1.358.

Baseado na ideia de solidariedade, um condomínio edilício é uma entidade jurídica composta de vários seres que devem funcionar em harmonia, possibilitando, assim, uma infraestrutura tal que seria dificultada, do ponto de vista econômico, se fosse criada por apenas um desses seres.

Como em qualquer sociedade, os condôminos detêm direitos e obrigações, arroladas exemplificativamente nos artigos 1.335 e 1.336 do Código Civil Brasileiro.

Dentre as obrigações, uma se destaca e, por este motivo, está prevista no inciso I do artigo 1.336: a obrigação do condômino de contribuir com as despesas do condomínio.

Nem é necessário dizer que o interesse pela manutenção e conservação do condomínio é de todos condôminos, que, por viverem em comunhão, devem zelar pelo seu patrimônio comum. Dessa forma, o adimplemento da quota condominial é imprescindível para a vida do condomínio. O inadimplemento prejudica toda a coletividade, sobrecarregando os demais condôminos em função da solidariedade existente entre eles, fazendo recair sobre os adimplentes os encargos resultantes da falta de receita.

Porém, já há muito que os síndicos e administradores de condomínios convivem com o problema da inadimplência e suas consequências. Foi pensando nisso que o legislador do Código de Processo Civil de 1973 buscou atender a urgência da cobrança judicial através de um rito mais célere e mais simplificado. Assim o artigo 275 do CPC atual prevê o rito sumário para a referida cobrança, através do qual o processo deveria correr com bastante brevidade obtendo o condomínio um título executivo judicial para expropriação de bens do devedor.

Porém a realidade mostrou-se outra.  A estrutura falida de nosso judiciário fez com que, apesar da aparente simplicidade, o procedimento sumário também se tornasse moroso e custoso para o condomínio. Através da fase de conhecimento do processo, possibilitou-se uma série de defesas e recursos que, utilizados de forma procrastinatória, chegam até mesmo a encorajar a inadimplência.

À luz dessa situação, muitas foram as soluções preconizadas pelo mundo jurídico, passando por sanções internas, inscrições do nome do devedor em órgãos de proteção ao crédito, sem que nenhuma, por uma razão ou outra, tenham dado o devido amparo jurídico aos condomínios.

Assim, os operadores do Direito passaram a discutir a possibilidade de dar às despesas condominiais força de um título executivo. Dessa forma, o credor não precisaria passar pelas agruras de um processo de conhecimento para a obtenção de um título executivo, o que diminuiria, em muito, o tempo do procedimento judicial.

Agora, com o advento do novo CPC, tal regra foi incorporada à nossa legislação. O inciso X do artigo 784 eleva a condição de título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente aprovadas”. Equipara-se, assim, a quota condominial à nota promissória, cheque, dentre outros.

Isso certamente diminuirá de modo sensível (por meses ou anos) o tempo de cobrança de taxa de condomínio. Ao invés do credor requerer a citação do devedor para se defender dos fatos narrados, o que instaura uma fase de instrução com audiência e provas até se chegar a sentença, que gera recursos para só posteriormente obter-se o título executivo judicial, a partir de março do próximo ano, poderá o credor pedir a citação do devedor para pagar a dívida em 3 (três) dias, sob pena de, não o fazendo, sofrer medidas constritivas próprias da execução, como a penhora de bens. Para tanto basta apenas documentar a inicial.

Se imaginarmos isso aliado ao processo eletrônico, que certamente minimiza a morosidade, deveremos ter uma cobrança muito mais célere, que poderá mudar o comportamento de condôminos inadimplentes, incentivando a pontualidade e o bem-estar do condomínio.

*Eduardo Cinelli é advogado (cinelli@cinelliadvocacia.com).