Mercado Imobiliário Recessivo e as Soluções Contratuais para Novos Negócios

* Cláudio Silva é advogado com especializações em Direito Empresarial, Direito do Estado e Tributação na Construção Civil pela Thonsom Reuters. Sócio no Escritório Carvalho e Silva e Advogados Associados.

Segundo o criador da Teoria da Relatividade, o físico alemão Albert Einstein, “A crise é a melhor benção que pode ocorrer com as pessoas e países, porque a crise traz progressos”. Tal declaração, sobremodo em contextos desgastados por modelos ultrapassados de gestão, provavelmente poderá acender expectativas naqueles que como bons brasileiros “não desistem nunca”.

No ambiente da Construção Civil, seja pelos altos riscos diretamente decorrentes da produção ou pela demanda expressiva de aportes financeiros, parece que a situação se afigura ainda mais agravada. É que além de exigir muito tempo para que se configure o ciclo operacional, com a entrega e recebimento do preço do produto, a atividade passa por etapas que vão desde o planejamento da compra e regularização do terreno, registros públicos, licenças municipais (e mistas, no caso do Meio-Ambiente), captação de fontes de financiamento, execução da obra e regularização e entrega da propriedade imobiliária.

A tudo isso se soma o alto detalhamento da Legislação Tributária, aplicada de maneira específica ao setor, da interpretação atualizada do Código de Defesa do Consumidor na hora de confeccionar e celebrar contratos, e até mesmo das Normas de Segurança do Trabalho, constantemente atualizadas e ampliadas.

Neste cenário, a boa nova é que o incremento de arranjos empresariais tem servido como meio competitivo para que o fluxo de capital e de novos negócios não seja paralisado. A solução para muitos tem se dado através da modelagem de estruturas negociais, em sua maioria fundadas na relação de parceria e na somatória de escopos financeiros, tecnológicos e intelectuais, garantindo a viabilização de produtos rentáveis para investidores, empreendedores e adquirentes.

Dentre os principais formatos utilizados, três formas merecem destaque: a primeira delas diz em relação à utilização das denominadas Sociedades de Propósito Específico – SPE  – ou SPC (Specif Purpose Company), do Direito Norte-Americano -, que é forma de organização empresarial modernamente prevista na Lei Civil brasileira, cujo principal característica consiste na segmentação do patrimônio empresarial e na limitação da responsabilidade dos envolvidos. O que diferencia uma SPE das demais sociedades empresárias é o seu objeto específico, ou seja, a pessoa jurídica é constituída e tem tempo de existência vinculado à realização de um ou mais projetos antecipadamente anunciados. Quanto ao aspecto tributário, existe a possibilidade da implementação de estratégias tributárias que favoreçam a carga tributária, mas que está condicionada a possibilidade de afetação do patrimônio.

O segundo modelo, normalmente utilizado nas situações em que existam entraves burocráticos relevantes ou altos custos na contratação do capital para financiar a regular evolução da obra, é o previsto no artigo 58 da Lei de Incorporações, que prevê que ”Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado “a preço de custo”, será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra”. São estas as hipóteses em que o Incorporador limita-se, quase que exclusivamente, ao papel de condutor do projeto, cuidando da aquisição de terrenos bem localizados e neles incorporando projetos imobiliários atraentes, cujas obras serão financiadas diretamente pelos adquirentes. Neste modelo, além de outros aspectos de idêntica relevância, o certo é que ao evitar-se a incidência da carga tributária “em cascata”, estaremos diante de uma relação “custo x benefício” atraente para adquirentes e empreendedores.

Finalmente, e conforme prelecionado pela Lei Federal N°10.931/2004, que alterou a Lei de Incorporações n° 4.591/64, a utilização da dinâmica do Patrimônio de Afetação é outra forma de arranjo negocial que, muito embora pouco utilizada pelos empreendedores, além de abrigar outros benefícios, garantem a blindagem patrimonial, a facilidade na captação de recursos para financiamento, a redução relevante da carga tributária envolvida e a segurança do capital aplicado. Tais fatores – ressalte-se –, além dos benefícios promovidos por si mesmos, se prestam como elementos de destaque e diferencial mercadológico na hora das vendas, neutralizando fatores a exemplo da eventual desconfiança de muitos na hora de investir.

Negócios complexos e de longo prazo que são a aplicação de tais formas no Setor Imobiliário denota em vantagens e pontos sensíveis, sendo importante que além dos contornos contratuais jurídicos implementados caso a caso, o empreendedor esteja atento ao correto cumprimento das obrigações instrumentais relativas às contribuições previdenciárias, cujo recolhimento insuficiente ou em simples equívoco na atribuição de “códigos de recolhimento”, poderão resultar em transtornos sérios no momento da averbação da obra que antecede a entrega das unidades aos consumidores.